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Apr 10, 2024

Ausgefallene Crossgates Mall CMBS-Darlehen wurden zu 69 % unter dem geschätzten Wert des Einkaufszentrums von 2012 verkauft

„Bei Immobilien kann man kein Geld verlieren“ ist angesichts der Megaverluste, die Gewerbeimmobilien (CRE) verursachen, sowohl bei Schulden als auch bei Eigenkapital, witzig. Zum Glück sind es bisher vor allem Investoren und nicht Banken

„Bei Immobilien kann man kein Geld verlieren“ ist angesichts der Megaverluste, die Gewerbeimmobilien (CRE) verursachen, sowohl bei Schulden als auch bei Eigenkapital, witzig. Zum Glück sind es bisher vor allem Investoren und nicht Banken, die unter Druck geraten sind.

Hier ist also Folgendes: Als im Jahr 2012 drei 10-jährige zinslose Hypotheken, die durch die überregionale Crossgates Mall in Albany, NY, mit 1,3 Millionen Quadratfuß besichert waren, an Investoren verkauft wurden, wurde die Sicherheit auf 470 Millionen US-Dollar geschätzt. Dieser Schätzung zufolge war dies ein großer Wert, und daher hatten die Investoren ein gutes Gefühl, dem Eigentümer des Einkaufszentrums, einer LLC im Besitz der Pyramid Management Group, 244 Millionen US-Dollar für diese Immobilie zu leihen.

Im Jahr 2020, als das Einkaufszentrum neu bewertet wurde, wurde der Wert auf 281 Millionen US-Dollar gesenkt, was immer noch über den drei Darlehen in Höhe von insgesamt 244 Millionen US-Dollar liegt.

Im Jahr 2022 wurden die 10-jährigen Hypotheken fällig und Pyramid Management arbeitete eine Verlängerung um ein Jahr bis Mai 2023 aus.

Im Mai 2023, als die Verlängerung auslief, gelang es Pyramid Management nicht, die Hypotheken zu refinanzieren, geriet mit den Hypotheken in Verzug und konnte sie nicht zurückzahlen. Die Kreditgeber – die CMBS-Inhaber über den Special Servicer – können nun die Immobilie zwangsvollstrecken, um die Sicherheit in Besitz zu nehmen.

Aber das haben sie nicht getan. Im Juni stellte der Sonderdienstleister die Kredite zur Versteigerung, um sie an den Meistbietenden zu verkaufen und jemand anderem das Einkaufszentrum zu überlassen.

Trepp, das CMBS verfolgt und analysiert, berichtete heute in einer Mitteilung, dass die Kredite nun für 173,9 Millionen US-Dollar verkauft wurden. Nach den Liquidationskosten in Höhe von 29,6 Millionen US-Dollar belief sich der Nettoerlös auf 144 Millionen US-Dollar aus Sicherheiten, die bei der Verbriefung der Kredite auf 470 Millionen US-Dollar geschätzt worden waren.

So stellen wir mit hochgezogenen Augenbrauen fest:

Der Käufer der ausgefallenen Kredite besitzt effektiv die Sicherheit in Höhe von 173,9 Millionen US-Dollar. Was auch immer das endgültige Schicksal dieses Einkaufszentrums sein mag, der Käufer wird eine viel niedrigere Kostenbasis haben.

Die Ausfallrate bei Einzelhandelsimmobilien ist seit der Finanzkrise, auf die der Zusammenbruch des stationären Einzelhandels folgte, horrend hoch, als der stationäre Einzelhandel Paket für Paket durch den E-Commerce verdrängt wurde.

Im Juli stieg die Ausfallquote der verbrieften Hypotheken auf Einzelhandelsimmobilien auf 6,9 %. Der Rückgang der Zahlungsausfälle zwischen 2017 und 2020 war nicht darauf zurückzuführen, dass die Zahlungsausfälle behoben wurden, sondern darauf, dass sie auf irgendeine Weise „geklärt“ wurden, beispielsweise durch eine Zwangsversteigerung oder einen Kreditverkauf.

Die von Crossgates Mall abgesicherten und nun verkauften Kredite werden die Zahlungsrückstände „beheben“ und diese Kredite aus der Zahlungsverzugsquote herausziehen:

Unendlich viele regionale und nationale Kaufhausketten und andere Einzelhandelsketten, von Sears Holdings und Toys 'R' Us bis hin zu Radio Shack and Bed, Bath & Beyond, meldeten Insolvenz an, und die meisten von ihnen wurden liquidiert und verschwanden. Alle regionalen Kaufhausketten sind verschwunden. Es gibt nur noch wenige landesweite Ketten, darunter Nordstrom, Kohl's und Macy's, und sie alle haben im Laufe der Jahre Hunderte von Geschäften geschlossen und schließen weiterhin Geschäfte. JC Penney wurde von den Mega-Vermietern Simon Property Group [SPG] und Brookfield aus der Insolvenz aufgekauft, weil sie nicht wollten, dass geschlossene Ankerläden ihre Einkaufszentren zum Scheitern verurteilten.

Zombie-Einkaufszentren prägen die Landschaft in den USA. Die Sicherheitenwerte der überlebenden und immer noch funktionierenden Einkaufszentren sind – wie wir bei der Crossgates Mall gesehen haben – stark gesunken.

Die größten Vermieter wie Simon Property Group und Brookfield haben sich aus zahlreichen Einkaufszentren zurückgezogen und ihre Kreditgeber – meist CMBS-Inhaber – für die Verluste aufkommen lassen. Beispielsweise trennte sich die Simon Property Group im Jahr 2019 vom 1 Million Quadratfuß teuren Independence Center in einem Vorort von Kansas City, Missouri, was den damals größten Verlust aller Zeiten durch ein CMBS-Privatkreditdarlehen verursachte; Anfang 2021 verließ es das 1,2 Millionen Quadratfuß große Town Center in Cobb in Georgia und Mitte 2021 das 1,1 Millionen Quadratfuß große Montgomery Mall in Nordwales, Pennsylvania usw.

Westfield, das dem europäischen Einkaufszentrum-REIT Unibail-Rodamco-Westfield gehört, kündigte im Februar 2021 an, alle 27 Westfield-Einkaufszentren in den USA aufzugeben. Die ersten beiden Einkaufszentren, die es verließ, befanden sich in Tampa Bay, Florida, und überließen den CMBS-Inhabern die Verluste. Anschließend wurde es in anderen Einkaufszentren in den USA verkauft und vertrieben. Im Juni 2023 verließen Westfield und Miteigentümer Brookfield das Westfield-Einkaufszentrum in San Francisco und ließen auch CMBS-Inhaber die Verluste tragen.

Drei börsennotierte US-Mall-REITs haben seit November 2020 Insolvenz angemeldet: die Abspaltung der SPG, Washington Prime Group, CBL & Associates Properties und Pennsylvania Real Estate Investment Trust.

Dieses Blutbad – wir dokumentieren es seit 2016 unter „Brick-and-Mortar Meltdown“ – ist ein Ergebnis des E-Commerce, der seit Ende der 1990er-Jahre begann, den Einzelhändlern in Einkaufszentren den Lebensnerv zu entziehen, Paket für Paket. Die Amerikaner haben die Art und Weise geändert, wie sie dieses Zeug kaufen. Es handelt sich um einen Strukturwandel, der nicht auf den Stand von 2002, dem Höhepunkt der Einkaufszentren, zurückfallen wird.

Seit 2010 sind die E-Commerce-Umsätze um das Siebenfache gestiegen, von 40 Milliarden US-Dollar pro Quartal auf 278 Milliarden US-Dollar im zweiten Quartal:

Auch wenn die Umsätze der Kaufhäuser eingebrochen sind, von 58 Milliarden US-Dollar im vierten Quartal 2000 auf 33 Milliarden US-Dollar im zweiten Quartal 2023:

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